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Rottura di una tubazione, chi paga le spese sostenute pe la sistemazione del danno?
Risposta:
Per individuare il “soggetto” (condominio o singolo condòmino) a cui addebitare le relative spese non indennizzate – di “ricerca e riparazione guasto” – occorre capire, anche sulla base delle precisazioni normative e giurisprudenziali, se la tubatura in questione sia di proprietà "condominiale" o "individuale".
Pertanto, se il punto in cui risulta essere avvenuta la rottura riguarda una tubatura di proprietà esclusiva del singolo condòmino, conseguentemente tutti i danni derivanti e le relative “spese non indennizzate” saranno addebitabili allo stesso condòmino e non al condominio.
Quando si verifica una rottura di una tubazione il primo passo da fare è quello di capire se questa è di uso "esclusivo del condòmino" oppure "condominiale"; bisogna, infatti, non confondere "l'uso/proprietà" con la "collocazione" del tubo in questione. La responsabilità per danni da infiltrazioni non ricade sul condominio anche se gli impianti di pertinenza "esclusiva" sono collocati nelle parti comuni; non è detto che il punto di diramazione debba essere necessariamente collocato nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Esso, infatti, può essere posizionato anche nelle parti comuni dell’edificio. Nel caso di danni da esso provenienti, poi, la stessa collocazione di quella parte d’impianto non fa venire meno le responsabilità per cose in custodia ex art. 2051 c,c, che resta esclusivamente a carico dell’esclusivo proprietario.
Per identificare le parti comuni dell'edificio ci viene incontro la nuova riforma del condominio che ha recentemente modificato l'articolo 1117 del c.c.:
<<"le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche">>. In quest'ultima ipotesi la responsabilità per il caso di guasto spetta al condominio.
Tutto ciò che non rientra nella predetta elencazione si considera di proprietà esclusiva del singolo condòmino.
Osservazioni:
La Cassazione ha più volte affermato un criterio per stabilire cosa si intenda di proprietà del condominio e cosa, invece, del singolo condòmino.
Canali di scarico
Secondo la Corte, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva.
La braga
Al contrario, la braga è quell’elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza invece del condominio. Pertanto, essendo strutturalmente posta nella diramazione, non rientra nella proprietà del condominio, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condòmini.
La braga, infatti, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condòmini.
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